Главная | Контакты | FAQ

ПРИМЕНЕНИЕ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Сравнительный подход при оценке недвижимости охватывает два метода:

• метод сравнения продаж;

• метод валового рентного мультипликатора.

МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о про­даже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3­6 мес. Основополагающим принципом метода сравнения продаж является принцип замещения: при наличии на рынке нескольких объектов рацио­нальный инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недви­жимости аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокуп­ность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в ре­зультате такого использования дохода. Данный метод является объектив­ным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и дос­товерной информации по недавно прошедшим сделкам.

Этот метод требует базы данных по совершенным сделкам, включаю­щей информацию об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях. Оценщик должен выяснить, действовал ли покупатель или продавец в условиях финансового давления, являлись ли обе стороны сделки неза­висимыми, обладали ли они типичной для данного рынка информацией, действовали ли экономически рационально, было ли финансирование ти­пичным для рынка. Для анализа сделок, произведенных с объектами, со­поставимыми с оцениваемым, необходимо выявить сегмент рынка, для которого эти объекты типичны.

Сегментирование рынка — процесс разбиения рынка на сегменты (сек­торы), аналогичные по следующим параметрам:

• назначению использования объекта;

• качеству объекта;

• передаваемым юридическим правам и ограничениям;

• инвестиционной мотивации;

• путям финансирования и т.д.

Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект. Причем нужно обратить внимание на следующие моменты:

характерный для данного сегмента срок экспозиции. Если объект был продан за меньший для стандартного срока экспозиции период, это скорее всего свидетельствует о том, что цена была занижена. Напротив, если объект находился на рынке дольше стандартного срока экспозиции, то цена, по всей видимости, была завышена. И в том, и в другом случаях сделка не типична для данного сегмента рынка и не может рассматриваться в каче­стве сравнимой;

независимость субъектов сделки. Если сделка заключена между голов­ной и дочерней компаниями, то маловероятно, что сделка между ними была совершена по рыночной цене. То же самое относится к сделкам с объекта­ми, отягощенными залогом;

инвестиционную мотивацию. Она должна быть одинаковой при осуще­ствлении сделок с оцениваемым объектом и объектами-аналогами.

Метод сравнения продаж включает несколько этапов.

Первый этап. Выбор объектов недвижимости — аналогов. Для более объективной оценки необходим анализ не менее 3—5 сопоставимых продаж.

Второй этап. Оценка поправок по элементам и расчет скорректирован­ной стоимости единицы сравнения.

Третий этап. Расчет стоимости всего объекта недвижимости посред­ством умножения стоимости единицы сравнения на площадь объекта.

На первом этапе сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами производятся по двум компонентам:

• единицам сравнения;

• элементам сравнения.

Применяются следующие единицы сравнения:

• цена на 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного назна­чения, промышленного и жилищного строительства;

• цена за 1 м² — в деловых центрах городов, для офисов;

• цена за 1 лот — стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки;

• цена за фронтальный метр — при коммерческом использовании в го­родах (общая площадь объекта считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе);

• цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади зас­тройки и площади земельного участка;

• цена за единицу, приносящую доход; в спортивных комплексах, рес­торанах, театрах — это одно посадочное место; в гаражах и на автостоян­ках — место парковки одного автомобиля.

Элементами сравнения для объектов недвижимости являются:

• переданные имущественные права;

• условия финансирования сделки. Могут иметь место различные ва­рианты, например, финансирование сделки продавцом при предоставле­нии последним ипотечного кредита;

• условия продажи. Корректировка на условия продажи отражает не­типичные для рынка отношения между продавцом и покупателем;

• время продажи. Оно служит одним из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на время продажи необхо­димо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени;

• местоположение;

• физические характеристики объекта недвижимости. Они включают размеры, конструктивные элементы, внешний вид и т.д.

На втором этапе метода используются поправки.

«Поправками» называются корректировки, вводимые в цену прода­жи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта. Здесь необходимо учиты­вать, что:

• поправкам не поддаются сегментообразующие характеристики, на­пример, назначение использования объекта;

• не всегда можно рассчитать поправки на условия финансирования, на условия продаж. Желательно в качестве аналогов не использовать объек­ты, отличающиеся от оцениваемого по этим характеристикам. При отсут­ствии такой возможности поправки на характеристики следует вносить прежде всего.

Объектом корректировки является цена продажи сопоставимого объек­та недвижимости. Если элемент сопоставимой продажи превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка; если же уступает, то вносится плюсовая поправка.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки де­лятся на:

• процентные;

• денежные: относительные, абсолютные.

Процентные поправки. Они вносятся путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки.

Стоимость оцениваемого объекта с учетом процентной поправки

V = (Ц ед • Кд) • П пр = (Ц ед • П пр) • К ед,

где Ц_ед — цена продажи единицы сравнения;

К_ед — количество единиц сравнения;

(Ц_ед • К_ед) — цена продажи аналога до учета поправки;

П_пр — величина процентной поправки.

Из формулы видно, что процентная поправка может быть отнесена как к цене продажи аналога в целом, так и к цене продажи его единицы сравне­ния. Это свидетельствует о том, что величины процентных поправок не зависят от количества единиц сравнения. К процентным поправкам мож­но отнести, например, поправки на местоположение, время продаж.

Денежныге поправки. Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной единицы сравнения. Стоимость оцениваемого объекта с уче­том относительно денежной поправки

V = (Цед • Кед) + (П₀д • Кед) = (Цед + П_ад) • Кед, где П_од— величина относительной денежной поправки.

Относительную денежную поправку удобнее вносить к цене продажи единицы сравнения, поэтому общая величина для всего объекта зависит от количества единиц сравнения. Абсолютная денежная поправка относится к цене продажи аналога в целом, изменяет на определенную величину цену всего объекта, и ее величина не зависит от количества единиц сравнения. К абсолютным денежным поправкам относятся поправки на дополнитель­ные улучшения, например, наличие автостоянки. Поэтому стоимость оце­ниваемого объекта с учетом абсолютной денежной поправки

V = (Цед • Кед) + Пад, где П_ад— величина абсолютной денежной поправки.

Существуют следующие основные методы расчета поправок:

• метод, связанный с анализом парных продаж;

• метод прямого анализа характеристик;

• экспертный метод расчета.

Метод, связанный с анализом парных продаж. Парной продажей назы­вается продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной, как правило, характеристики. Ее аналитик и пытается оценить. Суть данного метода заключается в таком логическом рассуждении: если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то раз­ница в продажных ценах может быть приписана этому различию. Объек­ты парной продажи не обязательно должны быть сопоставимы с объектом и его аналогами. Причем необходимо, чтобы парная продажа была выяв­лена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект.

Пример. Надо рассчитать процентную поправку на местоположение методом парной продажи. Здесь оценивается отдельно стоящее админист­ративное трехэтажное кирпичное здание, расположенное в округе «Юг». Для анализа сравнительных продаж был определен аналог — трехэтажное отдельно стоящее кирпичное здание, расположенное в округе «Север». Аналог был продан за 1250000 долл. В базе данных имеются пары сопоста­вимых объектов, представленные в табл. 9.2

Таблица 9.2

Для того чтобы определить стоимость оцениваемого объекта, необхо­димо рассчитать и внести поправку на местоположение. Она определяется отношением цен парных продаж объектов № 1 и № 2. Объекты № 3 и № 4 не могут быть использованы, так как назначение этих объектов не позво­ляет отнести их к тому же, что и наш объект, сегменту рынка.

Поправка на местоположение

П м = Щ = 400000 = 0,42,

Ц₂ 950000

где Щ₁ —цена объекта № 1; Щ₂ —цена объекта № 2.

Поправка (в примере 0,42) представляет собой коэффициент, на кото­рый умножается цена продажи аналога для получения вероятной стоимос­ти оцениваемого объекта

V = Ц_а • П_м = 1250000 • 0,42 = 525000 долл.,

где Ц_а — цена продажи аналога;

П_м —поправка на местоположение.

Пример. Рассчитывается абсолютная денежная поправка методом срав­нения парных продаж. Оценивается двухэтажное здание с пристроенной верандой. Имеется здание-аналог, но без веранды, проданное по цене 100000 долл. Кроме того, имеются данные по объектам-аналогам (табл. 9.3).

Из анализа объектов № 1 и № 2 целесообразно предположить, что при условном допущении равенства прочих физических характеристик разни­ца в их цене обусловлена наличием или отсутствием веранды:

П_в = Ц₁ - Ц₂ = 125 000 - 118 000 = 7000 долл.,

где П_в — поправка на наличие веранды; Ц₁ —цена объекта № 1; Ц₂ —цена объекта № 2.

Вероятная стоимость объекта оценки

V = С_а + П_в = 100 000 + 7000 = 107 000 долл.,

где Ц_а —цена продажи аналога;

П_е —поправка на наличие веранды при объекте № 1.

Пример. Рассчитывается относительная денежная поправка методом анализа парных продаж.

Требуется оценить двухэтажное офисное здание заводоуправления площадью 400 м², нуждающееся в текущем ремонте. В качестве аналога было выбрано двухэтажное офисное здание площадью 350 м², в котором сделан текущий ремонт. Цена продажи аналога — 250000 долл. В базе данных были найдены данные по парным продажам, представленные в табл. 9.4.

При расчете поправки на текущий ремонт необходимо сопоставить цены единиц сравнения объектов с проведенным и с требуемым текущим ремонтом:

„ Ц Ц₂ 80000 160000 _г„„„„ „„„

П_р -^-L =--------------------------------- = 533,33 - 800 = -266,67 долл.,

^р S S₂ 150м² 200м²

где П_р — поправка на проведенный ремонт (рассчитана на 1 м² здания); Ц₁ — цена объекта № 1; Ц₂ — цена объекта № 2;

51 — площадь объекта № 1;

52 — площадь объекта № 2.

Поправка в данном случае получилась с отрицательным знаком. Объяс­няется это тем, что цена аналога должна быть уменьшена на величину сто­имости проведенного текущего ремонта для определения вероятной сто­имости оцениваемого объекта, которая рассчитывается по формуле

• S = ²⁵⁰⁰⁰⁰ + (-266,67) • 400м² = 179 046 долл., 350 м²

где V — вероятная стоимость оцениваемого объекта; Ц_а — цена продажи аналога; S_a — площадь аналога; П_пр — поправка на проведенный ремонт; S — площадь оцениваемого объекта.

Для упрощения расчетов в приведенных примерах анализировалась лишь одна парная продажа. На практике для более точного определения поправки следует пойти по пути усреднения результатов, полученных при рассмотрении нескольких парных продаж. Сначала вносят процент­ные поправки, затем денежные. Последовательность внесения денежных поправок не имеет значения. При внесении же процентных поправок она

должна быть соблюдена, так как последующие процентные поправ­ки вносятся в предыдущую откорректированную цену сопоставимой про­дажи:

Переданные, ® Поправка (+) или (­имущественные права

® Условия ® Поправка (+) или (­

финансирования

® Условия ® Поправка (+) или (­

продажи

® Время ® Поправка (+) или (­

продажи

® Местоположение ® Поправка (+) или (-

® Физические ® Поправка (+) или (­

характеристики

, % ® Откорректированная

цена ®

, % ® Откорректированная

цена ®

, % ® Откорректированная

цена ®

, % ® Откорректированная

цена ®

, % ® Откорректированная

цена ®

, % ® Стоимость

оцениваемой недвижимости

Метод прямого анализа характеристик. Суть его заключается в анали­зе характеристик оцениваемого объекта и аналога. Этим методом рассчи­тывается, например, поправка на время продажи объекта, фактически от­ражающая изменение покупательной способности валюты, в которой осу­ществлялись платежи за сопоставимые объекты недвижимости. Цены на недвижимость рассчитываются в долларах, поэтому для определения по­правки на время продажи необходимо знать индексы покупательной спо­собности доллара. Такую информацию можно почерпнуть во многих фи­нансово-экономических справочниках и специализированных периоди­ческих изданиях. Обычно для оценки используется информация о продаже объектов-аналогов, проданных в различные периоды времени. Для того чтобы определить вероятную цену оцениваемого объекта, необходимо от­ветить на вопрос: за какую сумму были бы проданы аналоги, если бы сдел­ка состоялась на момент оценки нашего объекта? Следовательно, в цены аналогов нужно ввести процентные поправки, которые с учетом индексов инфляции могут быть рассчитаны по формуле

П„ =

до

где П_в — поправка на время продажи;

У_дсс — индекс покупательной способности доллара на дату совершения сделки с аналогом;

У_до — индекс покупательной способности доллара на дату оценки объекта.

Вероятная стоимость оцениваемого объекта может быть рассчитана как среднее арифметическое из приведенных цен аналогов

V = (Ца₁ П_ч) + (Ца₂ • П_в2) +... + (Ца_п ■ П^): n,

где Ц_а —цена продажи аналога;

П_в —поправка на время продажи; n= 1, 2, 3,... — число аналогов.

На основе данных физического состояния зданий методом прямого анализа характеристик рассчитывается процентная поправка на износ. Рас­чет производится по формуле

Пи = (100 - Щ): (100 - И_а),

где П_и —поправка на износ; И₀ —износ объекта; И_а —износ аналога.

Стоимость объекта с учетом поправки на износ

V = Ц а ■ П_и,

где V —вероятная стоимость оцениваемого объекта; Ц_а —цена продажи аналога; П_и —поправка на износ.

Пример. Рассчитывается процентная поправка на износ методом прямого анализа характеристик. Оценивается административное здание с износом 20%. Имеются данные по недавно проданным объектам (табл. 9.5).

V = 75400 • [(100 - 20): (100 - 25)] = 80426 долл.;

V = 70600 • [(100 - 20): (100 - 30)] = 80685 долл.

Объект № 2 не используется в качестве аналога, так как его износ свы­ше 80% и, следовательно, объект приобретается с иной инвестиционной мотивацией. Вероятная стоимость административного здания

V = (80426 + 80685): 2 = 80555 долл.

Экспертный метод расчета и внесения поправок. Этот метод осно­ван на представлениях оценщика о преимуществах или недостатках оце­ниваемого объекта по сравнению с преимуществами или недостатками аналога. Поправки рассчитываются как процентные и определяются, на­пример, так:

• объект лучше аналога на 9%; отсюда цена продажи аналога должна возрасти, чтобы отразить эту разницу. Пусть цена продажи аналога — 1, а стоимость объекта оценки — X. Тогда

X = 1 + 0,09 =1,09;

• аналог лучше оцениваемого объекта на 9%. Цена продажи аналога должна уменьшиться для отражения этого различия:

1 = X + 9% • X = X% (1 + 0,09);

X = 0,92.

МЕТОД ВАЛОВОГО РЕНТНОГО МУЛЬТИПЛИКАТОРА

(МУЛЬТИПЛИКАТОРА ВАЛОВОГО ДОХОДА)

Валовой рентный мультипликатор — это отношение продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовому доходу.

Этот метод осуществляется в три этапа:

Первый этап. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости.

Второй этап. Определяется отношение валового дохода к продажной цене, исходя из недавних рыночных сделок.

Третий этап. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объек­та посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор

V = Д_р • ВРМ = д_р ^Ца

ПВД_а

где V — вероятная цена продажи оцениваемого объекта; Д_р — рентный доход оцениваемого объекта; ВРМ — валовой рентный мультипликатор;

Ц_а — цена продажи аналога; ПВД_а — потенциальный валовой доход аналога.

Пример. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 15000 долл. В банке данных имеются сведения о недавно проданных ана­логах (табл. 9.6).

Таблица 9.6

Валовой рентный мультипликатор

ВРМ = Ца / ПВД, ВРМ (усредненный по аналогам) = (5 + 5,43 + 4,8): 3 = 5;

вероятная цена продажи объекта

V = 15000 • 5 = 75000 долл.

Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, су­ществующие между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижи­мости, так как за основу расчета ВРМ взяты фактические арендные плате­жи и цены продажи, в которых учтены отмеченные ранее различия.

ПРИМЕНЕНИЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Этот подход включает несколько этапов:

Первый этап. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания, сооружения.

Второй этап. Оценивается восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружения на действительную дату оценки.

Под восстановительной стоимостью подразумевается стоимость стро­ительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюде­нии тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцени­ваемый объект. В случае, если определение восстановительной стоимости не представляется возможным или целесообразным, производится опреде­ление стоимости замещения.

Под стоимостью замещения подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием но­вых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, пла­нировкой.

Рассчитывается ли стоимость воспроизводства или замещения — это должно быть отражено в отчете, причем выбор нужно ясно обосновать для предупреждения неправильного понимания.

Определение полной стоимости строительства включает расчет:

• прямых издержек (стоимости материалов, амортизационных отчис­лений, стоимости временных зданий, сооружений, инженерных сетей, ком­мунальных услуг, заработной платы строительных рабочих, стоимости мероприятий по технике безопасности и т.п.);

• косвенных издержек на оплату профессиональных услуг архитекто­ров, инженеров по проектированию, бухгалтеров и юристов за консульти­рование, накладных расходов застройщиков, оплату лицензий, процентов по строительным ссудам, маркетинговых расходов на продажу или на пе­репродажу собственности, рекламных выплат в течение строительства, расходов на изменение права собственности. Использование издержек за­мещения вместо издержек воспроизводства в процессе оценки позволяет удалить некоторые «устаревшие» элементы;

• предпринимательского дохода.

Предпринимательский доход представляет собой сумму, которую инве­стор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам. С учетом мировой прак­тики расчета предпринимательский доход определяется в 15% затрат на строительство:

Третий этап. Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технологического и экономи­ческого устаревания.

Физическое устаревание — потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокра­щению жизни и полезности объекта.

Функциональное устаревание — потеря стоимости собственности, свя­занная с невозможностью выполнять те функции, для которых она пред­назначалась. Функциональное устаревание служит результатом внутрен­них свойств объекта собственности и связано с такими факторами, как кон­струкционные недостатки, избыточные операционные издержки; оно проявляется в устаревшей архитектуре здания, удобствах планировки, ин­женерном обеспечении и т.д. Другими словами, объект перестает соответ­ствовать современным стандартам, если учитывать его функциональную полезность.

Формой функционального устаревания является технологическое уста­ревание, под которым понимается потеря стоимости, вызванная изменени­ями в технологии, в результате которых актив становится менее продук­тивным, более дорогим в эксплуатации.

Экономическое устаревание — потеря стоимости актива, вызванная вне­шними факторами, например, изменениями, понизившими спрос, или воз­росшей конкуренцией.

Четвертый этап. Определяется остаточная стоимость зданий и соору­жений как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью вос­становления или стоимостью замещения) и совокупным износом.

Пятый этап. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости земельного участка^[35].

Оценка стоимости зданий и сооружений

Прежде чем перейти к оценке стоимости зданий и сооружений, оцен­щик должен не только ознакомиться с технической документацией, но и осмотреть здания и сооружения. Это позволит ему составить подробное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внут­ренних конструкций, инженерных систем.

Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осу­ществляется:

• методом сравнительной единицы;

• методом поэлементного расчета (разбивки на компоненты);

• индексным способом оценки.

Метод сравнительной единицы. Этот метод включает несколько этапов:

Первый этап. На основе данных об издержках строительства анало­гичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 м², на 1 м³ здания). В качестве типичного сооружения лучше использовать недавно построенный объект, для которого известна контрак­тная цена. Если оценщику не удается найти недавно построенный сопоста­вимый объект, то он может воспользоваться разработками Центрального научно-исследовательского института экономики и управления, Коинвес- та и др., где даны удельные показатели стоимости потребительской едини­цы строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен.

Второй этап. Норматив удельных затрат умножается на общую пло­щадь или объем оцениваемого здания.

Третий этап. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.

Метод поэлементного расчета стоимости зданий и сооружений (метод разбивки на компоненты). Оценщик осуществляет расчеты в следующей последовательности:

1) разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стены, каркас, крышу и т.д.);

2) расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки. Для этого определяется сумма прямых и косвенных издержек, необходимых для строительства единичного объема.

Пример. Единичная стоимость 1 м кирпичной стены состоит из сто­имости кирпича, раствора, заработной платы рабочих и т.д. Умножая сто­имость единицы на площадь, находят суммарные затраты на установку всего элемента (табл. 9.7). Прибыль предпринимателя при этом учитыва­ется либо в единичной стоимости, либо подсчитывается отдельно;

3) суммирование поэлементарных затрат.

Таблица 9.7 ⇐ Предыдущая891011121314151617Следующая ⇒ ЧТО ТАКОЕ УВЕРЕННОЕ ПОВЕДЕНИЕ В МЕЖЛИЧНОСТНЫХ ОТНОШЕНИЯХ? Исторически существует три основных модели различий, существующих между... Что способствует осуществлению желаний? Стопроцентная, непоколебимая уверенность в своем... Система охраняемых территорий в США Изучение особо охраняемых природных территорий(ООПТ) США представляет особый интерес по многим причинам... ЧТО И КАК ПИСАЛИ О МОДЕ В ЖУРНАЛАХ НАЧАЛА XX ВЕКА Первый номер журнала «Аполлон» за 1909 г. начинался, по сути, с программного заявления редакции журнала... Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: