Рыночной стоимости недвижимого имущества предприятия

Для оценки недвижимости (земли и зданий, сооружений) возможно ис­пользование трех подходов: доходного, сравнительного и затратного.

ПРИМЕНЕНИЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает два метода:

• метод капитализации доходов;

• метод дисконтирования денежных потоков.

МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДОВ

Этот метод используется при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка. Целесообразно выде­лить основные этапы процедуры оценки методом капитализации.

Первый этап. Оценивается потенциальный валовой доход. Делается это на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке не­движимости для сравнимых объектов. Потенциальный валовой доход (ПВД) — доход, который можно получить от недвижимости при 100%- ном использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от пло­щади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки, он рассчитыва­ется по формуле

ПВД = S • C_a,

где S — площадь, сдаваемая в аренду, м²;

C_a — арендная ставка за 1 м².

Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока арен­ды и т.д.

Второй этап. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользо­вания объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода:

ДВД = ПВД - Потери.

Третий этап. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуата­ции оцениваемой недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода назы­ваются операционными расходами.

Операционные расходы принято делить на:

• условно-постоянные расходы;

• условно-переменные, или эксплуатационные расходы;

• расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предостав­ляемых услуг (например, страховые платежи).

К условно-переменныгм относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставля­емых услуг. Основными условно-переменными расходами являются ком­мунальные расходы, расходы на содержание территории, расходы на уп­равление, зарплата обслуживающему персоналу и т.д.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшения здания (обычно к таким компонентам относят кровлю, покрытие пола, санитарно-техническое обо­рудование, электроарматуру). В расчете подразумевается, что деньги на это резервируются, хотя большинство владельцев недвижимости в действи­тельности этого не делает. Если владелец планирует замену изнашиваю­щихся компонентов в течение срока владения, то такие отчисления необ­ходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости методом капита­лизации доходов.

Пример. Текущий ремонт, требующийся один раз в 6 лет, обходится владельцу в 10000 долл. Последний раз ремонт был проведен 2 года назад. Срок владения — 5 лет. Необходимо рассчитывать расходы на замещение по статье текущего ремонта за первый год владения.

Следующий ремонт нужно провести через 4 года (6 - 2), следовательно, он придется на нынешнего владельца, и расходы на замещение составят: 10000: 4 = 2500 долл.

Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, то расходы на их замеще­ние не учитываются. Однако необходимость проведения ремонта в буду­щем повлияет на цену реверсии (перепродажи).

Пример. Текущий ремонт, требующийся один раз в 6 лет, обходится владельцу в 10000 долл. Последний раз ремонт был проведен 2 года назад. Срок владения — 3 года. Надо рассчитать расходы на замещение по статье текущего ремонта за первый год владения.

Ремонт придется делать следующему владельцу, поэтому расходы на замещение для нынешнего владельца равны 0. Цена же реверсии умень-

2 + 3

шится на размер износа, т.е. на стоимости ремонта, что составляет:

5 ⁶ 10 000 ■- = 8333,3 долл.

Четвертый этап. Определяется прогнозируемый чистыгй операционным доход (ЧОД) посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов. Отсюда ЧОД = Действительный валовой доход - Операцион­ные расходы (за исключением амортизационных отчислений).

Пятый этап. Рассчитывается ставка капитализации. Существует не­сколько методов ее определения:

• метод кумулятивного построения;

• метод определения ставки капитализации с учетом возмещения капи­тальных затрат;

• метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

• метод прямой капитализации.

Метод кумулятивного построения. Это один из наиболее распростра­ненных методов расчета коэффициента капитализации.

Ставка капитализации в оценке недвижимости вычисляется как сумма элементов:

• ставки дохода на инвестиции (ставки дохода на капитал). Это ком­пенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкрет­ными инвестициями;

• нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала по­нимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот эле­мент ставки капитализации применяется только к изнашиваемой, т.е. те­ряющей стоимость, части активов.

Ставка дохода на инвестиции (на капитал) строится на базе:

• безрисковой ставки дохода;

• премии за риск;

• премии за низкую ликвидность недвижимости;

• премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка дохода. Она используется в качестве базовой, к ко­торой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие. Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейс­кими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В слу­чае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну — страно- вой риск. Российские показатели берутся исходя из ставки дохода на госу­дарственные облигации или, что предпочтительнее, из ставок по валют­ным депозитам (сравнимой длительности и размеров суммы) банков выс­шей категории надежности. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестирование в данный объект.

Премия за риск. Все инвестиции, за исключением ранее перечислен­ных, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем большим является риск, тем выше должна быть величина процентной ставки для компенсации данного риска.

Премия за низкую ликвидность недвижимости. Ликвидность показыва­ет, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость относительно низколиквидна. Особенно высока эта премия в странах, где слабо развита ипотека.

Премия за инвестиционным менеджмент. Чем более рискованны и слож­ны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвес­тиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы.

Метод определения ставки капитализации с учетом возмещения капи­тальных затрат. Как отмечалось ранее, ставка капитализации примени­тельно к недвижимости включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если прогнозируется изменение стоимости актива (уменьшение или рост), то возникает необходимость учета в ставке капи­тализации возмещения капитала.

Существуют три метода возмещения инвестированного капитала:

• прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

• возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвести­ции (метод Инвуда). Его иногда называют «аннуитетный метод»;

• возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке про­цента (метод Хоскольда).

Рассчитаем норму возврата капитала с помощью этих методов при оди­наковых исходных условиях.

Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожида­ется, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет происходить равными частями. Годовая норма воз­врата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, другими словами, она представляет величину, обратную сроку службы актива.

Пример. Условия инвестирования: сумма — 2000 долл.; срок — 5 лет; ставка дохода на инвестиции — 12%.

Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100: 5 = 20). В этом случае ставка капитализации доходов: 20 + 12 = 32%.

Ежегодно будет возвращаться 20% первоначальных инвестиций наря­ду с 12%-ным доходом на инвестиции. Выплачиваемые проценты в абсо­лютном выражении из года в год будут убывать, так как они начисляются на убывающий остаток основной суммы (рис. 9.1).

Метод Инвуда. Этот метод применяется, когда ожидается, что в те­чение всего прогнозного периода будут получены постоянные, равновели­кие доходы. Одна их часть представляет собой доход на инвестиции, а дру­гая обеспечивает возмещение или возврат капитала. Сумма возврата ка­питала реинвестируется по ставке дохода на инвестиции (капитал). В этом случае норма возврата инвестиций как составная часть ставки капитали­зации будет равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям (этот фактор берется из таблицы шести функций слож­ного процента приложения 1). Ставка капитализации при потоке равнове­ликих доходов будет равна сумме ставки дохода на инвестиции и фактору фонда возмещения для этого же процента (ставку капитализации можно взять из таблицы шести функций сложного процента в колонке 6 «Взнос за амортизацию единицы», приложение 1).

Пример. Условия инвестирования: сумма — 2000 долл.; срок — 5 лет; ставка дохода на инвестиции — 12% (рис. 9.2).

Ежегодный равновеликий поток доходов равен 554,81 (2000 • 0,2774097) — колонка 6 «Взнос за амортизацию единицы» для 12% — 5 лет. Процент за первый год составляет 240 долл. (12% от 2000), а возврат основной суммы составит 314,81 долл. (554,81 - 240), (рис. 9.2). Если ежегодно получаемые 314,81 долл. реинвестируются под 12% годовых, то в конце второго года возврат основной суммы будет равен 352,58 долл.; в конце третьего — 394,89 долл.; в конце четвертого — 442,28 долл.; в конце пятого — 495,41 долл. В течение пяти лет вся основная сумма в размере 2000 долл. будет возвра­щена. В начале второго года остаток основной суммы будет 1685,19, соот­ветственно начисленный процент будет 202,23 долл.; в начале третьего года остаток основной суммы будет 1332,61 долл. [2000 - (314,81 + 352,58)], а процент составляет 159,92 долл.; далее по годам: 937,72 и 112,53 долл.; 495,44 и 59,46 долл.

Коэффициент же капитализации рассчитывается путем сложения став­ки дохода на капитал (инвестиции) 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, период 5 лет) 0,1574097. В результате получается ставка капитализа­ции, равная 0,2774097, как если бы она была взята из колонки 6 «Взнос за амортизацию» (для 12%, период 5 лет).

Метод Хоскольда. Его используют в тех случаях, когда ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, настолько высока, что ста­новится маловероятным осуществление реинвестирования по той же став­ке. Поэтому для реинвестируемых средств предполагается получение до­хода по безрисковой ставке.

Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ный доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата ин­вестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.

Если норма возврата капитала будет равна 0,1773964, что представляет собой фактор фонда возмещения для 6% за 5 лет, то ставка капитализации будет R_k = 0,12 + 0,1773964 = 0,2973964.

Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь час­тично, то ставка капитализации рассчитывается несколько иначе.

Пример. Прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 50% его нынешней стоимости. Ставка дохода на инвести­ции — 12%.

По методу Ринга норма возврата капитала будет: 20% (100%: 5 лет) ■ 2

(от 20%) = 10%; R_k = 0,1 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,22 = 22%.

По методу Инвуда норма возврата капитала определяется путем умно­жения фактора фонда возмещения на процент потери стоимости объекта недвижимости: 50%-ная потеря ■ 0,1574097 = 0,07887; R_k = 0,0787 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,1987 = 19,87%.

При вложении инвестиций в недвижимость инвестор рассчитывает, что в будущем стоимость первоначально вложенного капитала возраста­ет. Этот расчет строится на прогнозе инвестора о повышении цены зем­ли, зданий, сооружений под влиянием роста спроса на отдельные виды недвижимости или из-за роста инфляции. В связи с этим появляется не­обходимость учета в ставке капитализации прироста стоимости капита­ловложений.

Пример. Требуемая ставка дохода на капитал равна 12%. При­рост стоимости будет происходить в течение последующих 5 лет и соста­вит 40%.

Рассчитывается отложенный доход: 0,4 ■ 0,1574 (фактор фонда воз­мещения за 5 лет при 12%) = 0,063. Из ставки дохода на капитал вычитается отложенный доход, и определяется ставка капитализации: R_k = 0,12 - 0,063 = 0,057 = 5,7%.

В случае повышения стоимости инвестированных средств выручка от продажи не только обеспечивает возврат всего вложенного капитала, но и приносит часть дохода, необходимого для получения 12% ставки дохода на капитал. Поэтому коэффициент капитализации должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста капитала.

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы. Боль­шинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и соб­ственного капиталов, поэтому ставка капитализации должна удовлетво­рять требованиям доходности на обе части капитала (инвестиций). Вели­чина ставки определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Ставка капитализации для заемных средств на­зывается «ипотечная постоянная» и рассчитывается по формуле

r _ Ежегодные выплаты по обслуживанию долга (РМТ) ^m Основная сумма ипотечной ссуды (кредита)

Если условия кредита известны, то ипотечная постоянная определяет­ся по таблице шести функций сложного процента (см. приложение 1): она представляет собой сумму ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна взносу за амортизацию единицы.

Ставка капитализации для собственного капитала

Годовой денежный поток (ДП) до выплаты налогов (PTCF)

re _------------------------------------------------------------------------------------------- •

Величина собственного капитала

Общая ставка капитализации определяется как средневзвешенное зна­чение:

R = M • Rm + (1 - m) • Re,

где М — доля заемных средств в стоимости;

R_m — ставка капитализации для заемного капитала;

R_E — ставка капитализации для собственного капитала.

Метод прямой капитализации. Существует еще один метод определе­ния ставки капитализации — метод прямой капитализации. В рамках до­ходного подхода стоимость актива

V _ R •

где Y — чистый оперативный доход (ЧОД);

R_k — ставка капитализации.

Если в приведенной формуле преобразуется ЧОД в стоимость, то в сле­дующей формуле стоимость переводится в ставку капитализации:

R_k _ Y.

к V

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить ставку капи­тализации. Определенная таким образом последняя называется «общая ставка». Приведенная для Rk формула используется в том случае, если пе­репродажа актива производится по цене, равной сумме первоначальных инвестиций и, следовательно, нет необходимости включать в ставку капитализации надбавку за возмещение капитала, а также когда прогно­зируется поступление равновеликих доходов.

Пример. Имеется информация о недвижимости, сопоставимой с оцени­ваемой. Она показывает, что сопоставимая недвижимость продана за 325 000 долл., а ЧОД составил 30 000 долл.

Найти общую ставку капитализации позволяет приведенная ранее формула:

_ 30000 ₀₀₉

R_k =------------- = 0,09 долл.

^k 325000

Шестой этап. На последнем этапе метода капитализации доходов сто­имость недвижимого имущества определяется посредством деления вели­чины прогнозируемого чистого операционного дохода (результат четвер­того этапа) на ставку капитализации (результат пятого этапа):

V Y ЧОД

V = — или

Rk Ставка капитализации

МЕТОД ДИСКОНТИРОВАНИЯ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ

Этот метод применяется для определения текущей стоимости тех буду­щих доходов, которые принесут использование объекта недвижимости и возможная его продажа.

Определение обоснованной рыночной стоимости с использованием метода дисконтирования денежных потоков можно разделить на несколь­ко этапов:

Первый этап. Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости.

Второй этап. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недви­жимости на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой про­дажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.

Третий этап. Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимо­сти на существующем рынке.

Четвертый этап. Будущая стоимость доходов в период владения и про­гнозируемой стоимости реверсии приводится к текущей стоимости. Полу­чается формула:

Стоимость Текущая стоимость ^

^J, Текущая стоимость

недвижимого = периодического + ^.

реверсии

имущества потока дохода ^{F F}

Пример. Инвестор приобретает недвижимость и сдает ее в аренду на 10 лет с получением сумм арендной платы, выплачиваемых авансом (табл. 9.1). Ставка дисконта — 11%.

Что делать, если нет взаимности? А теперь спустимся с небес на землю. Приземлились? Продолжаем разговор...

ЧТО ПРОИСХОДИТ ВО ВЗРОСЛОЙ ЖИЗНИ? Если вы все еще «неправильно» связаны с матерью, вы избегаете отделения и независимого взрослого существования...

Конфликты в семейной жизни. Как это изменить? Редкий брак и взаимоотношения существуют без конфликтов и напряженности. Через это проходят все...

ЧТО ПРОИСХОДИТ, КОГДА МЫ ССОРИМСЯ Не понимая различий, существующих между мужчинами и женщинами, очень легко довести дело до ссоры...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: