Главная | Контакты | FAQ

Индексный способ оценки. Такая оценка осуществляется посредством умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для переоценки основных фондов, утвержденный Правительством РФ.

Определение износа зданий и сооружений

После определения полной стоимости восстановления или замещения из полученной величины вычитается износ для расчета остаточной сто­имости объекта. Понятие «износ», используемое оценщиками, и понятие «износ», используемое бухгалтерами, отличаются друг от друга.

Термин «износ» в теории оценки означает утрату полезности объекта, следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не только вслед­ствие фактора времени. В бухгалтерском учете под термином «износ» име­ется в виду механизм переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта.

В практике оценки применяется несколько методов определения изно­са и сооружений:

• метод разбиения;

• метод срока жизни.

Метод разбиения. Этот метод заключается в учете всех видов износа:

• устранимого физического;

• неустранимого физического;

• устранимого функционального;

• неустранимого функционального;

• внешнего (экономического).

Износ считается устранимым, если затраты на устранение дефекта яв­ляются меньшими по величине, чем добавляемая при этом стоимость. На­против, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость, то износ относится к неустранимому. Клиенты оценщиков часто требуют, чтобы список восстановимых элементов вместе с расчетом издержек вос­становления включался в отчет об оценке.

Определение (оценка) физического износа. В табл. 9.8 - 9.11 приводятся параметры для расчета физического износа, как устранимого, так и неуст­ранимого.

Величина, долл.

Полная стоимость воспроизводства (без прибыли застройщика), долл. 70000

Устранимые физические ухудшения, долл. 7900

Полная стоимость воспроизводства компонентов

с коротким сроком жизни, долл. 24000

Полная стоимость воспроизводства компонентов

с долгим сроком жизни (1 - 2 - 3), долл. 38100

Эффективный возраст сооружения, лет 19

Экономический срок жизни сооружения, лет 100

(5 ^

Износ компонентов с долгим сроком жизни —100, % 19

V W ~I

Г 4 • 71

100, ^долл. ⁷²³⁹

Обесценение компонентов с долгим сроком жизни

При использовании другого метода расчета физического износа — экспертного метода — эксперт путем осмотра определяет процент износа каждого элемента здания, а затем соответственно величину износа в стоимостном выражении. Величина накопленного износа получается в результате умножения восстановительной стоимости на процент износа (табл. 9.11).

Определение процента износа как средневзвешенной величины. Процент износа элементов здания может быть рассчитан и как средневзвешенная величина по всем элементам здания (табл. 9.12).

Определение (оценка) функционального износа. Функциональный износ, так же как и физический, делится на устранимый и неустранимый. Крите­рий отнесения износа к устранимому или неустранимому такой же, как и в случае с физическим износом. Соответственно стоимость устранимого фун-

кционального износа определяется как затраты, целесообразные с учетом их вклада в будущий доход от эксплуатации объекта. Устранимый функ­циональный износ вызывается:

• недостатками, требующими добавления элементов;

• недостатками, требующими замены или модернизации элементов.

В первом случае он равен разнице между стоимостью выполнения тре­буемых добавлений на момент оценки и стоимости выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены первоначально при строитель­стве объекта оценки. Это объясняется тем, что обычно перестройка части объекта обходится дороже, чем если бы эта часть создавалась в момент строительства самого объекта.

Во втором случае устранимый функциональный износ измеряется зат­ратами на замену устаревших элементов.

Неустранимый функциональный износ может быть вызван как недо­статком, так и избытком качественных характеристик объектов оценки. При недостатке он измеряется, в частности, потерями в сумме арендной платы при сдаче в аренду данного объекта.

Неустранимый функциональный износ рассчитывается следующим образом:

Элементы зданий и сооружений, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов, относятся к «сверхулучшениям». Здесь речь идет о неустранимом функциональном износе, вызванном избытком качественных характеристик.

Пример. Создание систем внутренней связи прибавило к стоимости объекта 23000 долл., а затраты на установку составили 30000 долл. Убы­ток установки этих элементов составил 7000 долл. Количество «излишних элементов», как правило, увеличивается с возрастом недвижимости, так как ее владельцы, приспосабливая ее «под себя», вносят существенные из­менения.

Определение (оценка) внешнего (экономического) износа. Такой износ вы­ражается в снижении функциональной пригодности недвижимости, вызван­ном внешними по отношению к ней негативными факторами: общим упад­ком района, неудачным местоположением объекта и т.д. Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем ре­конструкции или модернизации здания, то износ от внешнего воздействия в большинстве неустраним. Он традиционно рассчитывается:

• методом парных продаж. Сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, другой — не имеет. Раз­ница в ценах продаж трактуется как внешний износ;

• методом капитализации рентныгх потерь. Используется валовой рен­тный мультипликатор. Сравниваются доходы от арендной платы сопоста­вимых объектов, причем один подвергается негативному внешнему воз­действию, другой — не подвергается. Отсюда имеем:

Метод срока жизни. При определении износа этим методом оперируют следующими понятиями:

срок экономической жизни объекта — это временной отрезок, в течение которого объект (здание) можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения «вносят вклад» в стоимость объекта. Срок экономичес­кой жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения переста­ют вносить вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта;

срок физической жизни объекта — это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом здания;

эффективныгй возраст (экспертно оцениваемый) — возраст, основан­ный на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния, т.е. соответ­ствующий его физическому состоянию;

срок оставшейся экономической жизни объекта, составляющий период от даты оценки и до окончания экономической жизни объекта;

нормативным срок службыг — это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.

Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффек­тивным возрастом и типичным сроком экономической жизни здания вы­ражается следующей формулой:

И _ _Э ВС _ ~ЭЖ '

износ;

восстановительная стоимость; эффективный возраст; срок экономической жизни.

Эта формула может быть записана следующим образом:

ЭВ

TZT^ = Процент износа восстановительной стоимости. ЭЖ

Метод расчета срока жизни используется как для оценки совокупного износа, так и для вычисления какого-либо одного вида износа.

□ 9.2. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования

Оценку машин и оборудования, как и другого имущества, проводят в соответствии с общепринятыми понятиями и принципами, содержащими­ся в международных и отечественных стандартах оценки, рассматриваю­щих интересы субъектов рынка в приобретении, продаже имущества как товара. Вместе с тем от других видов активов машины и оборудование от­личаются тем, что:

• являются активной частью основных фондов;

• могут быть перемещены в другое место без причинения невосполни­мого физического ущерба как самим себе, так и той же недвижимости, к которой они были временно привязаны;

• могут быть как функционально самостоятельными, так и образовы­вать технологические комплексы;

• имеют высокую конструктивную сложность и множество ценообра- зующих характеристик;

• оцениваются в основном сравнительным и затратным подходами; воз­можности доходного подхода для оценки отдельных единиц оборудова­ния ограничены;

• им свойственна тесная методологическая связь затратного и сравни­тельного подходов при оценивании;

• имеют специфические виды оценочных стоимостей и методов их рас­чета (полная восстановительная стоимость, рыночная стоимость при про­должающемся использовании и др.);

• для них необходим учет в рассчитываемой стоимости приобретаемой полноты прав собственности;

• отсутствует общепринятая нормативно-информационная база (за ис­ключением некоторых сегментов рынка машин и оборудования, например транспортных средств);

• сложно измерить общий накопленный износ и его составляющие;

• тесно связаны с оценкой производственного бизнеса в целом;

• специфично ценообразование, обусловленное наличием многих ви­дов производств, начиная с экспериментального и заканчивая массовым, а также проводимой ценовой политикой предприятий-изготовителей.

В зависимости от целей и мотивов оценки объектом оценки могут выс­тупать:

• одна отдельно взятая машина или единица оборудования (типичный случай — определение страховой стоимости или рыночной стоимости при сделках купли-продажи);

• множество условно независимых друг от друга единиц машин и обо­рудования (типичный случай — переоценка основных фондов);

• производственно-технологические системы: комплекс машин и обо­рудования с учетом имеющихся производственно-технологических связей (типичный случай — при ликвидации предприятия, когда имущество рас­продается так, чтобы на его основе потенциальный покупатель мог орга­низовать собственное производство).

В первом случае речь идет об оценке «россыпью»; во втором — «пото­ком», в третьем — о «системной оценке»^[36]. Системная оценка, в отличие от двух других оценок, наиболее близка к оценке производственного бизнеса в целом.

При оценке машин и оборудования важным является правильность выбора методов оценки, относящихся к трем подходам: затратному, срав­нительному, доходному (рис. 9.3).

Рис. 9.3. Определение стоимости при разных подходах

Поскольку чаще расчету подлежит рыночная стоимость, являющаяся базой для расчета любого вида оценочной стоимости, за исключением вос­становительной, необходимо стремиться к использованию трех подходов при проведении расчетных процедур. Однако основным при оценке ма­шин и оборудования выступает сравнительный подход.

ПРИМЕНЕНИЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Затратный подход к оценке стоимости машин и оборудования основы­вается на трудовой теории стоимости и на принципе замещения, суть кото­рого заключается в том, что осведомленный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем затраты на производство (приобретение) аналогич­ного объекта одинаковой полезности с сопоставимыми технико-эксплуа­тационными показателями.

Затратный подход — подход к оценке, определяющий текущую стоимость оборудования путем расчета восстановительной стоимости с последующим учетом в ней обесценения, вызванного выявленными элементами накоплен­ного износа: физического, функционального, экономического:

^Соб.т = ^ВС ^- О,

где С_обт — текущая стоимость оборудования (на дату оценки);

ВС — восстановительная стоимость, рассчитываемая на базе стоимости вос­производства (С) или стоимости замещения (С) О — обесценение, вызванное выявленными элементами накопительного износа: физическим, функциональным, экономическим^[37].

Восстановительная стоимость вычисляется в текущих ценах оценивае­мого оборудования как нового, без учета износа и соотносится к дате оцен­ки. Перед оценщиком стоит проблема обоснованного выбора расчета вос­становительной стоимости на базе стоимости воспроизводства или стоимо­сти замещения и, как следствие, соответствующих методик их определения.

Стоимость воспроизводства — текущие затраты на производство или приобретение нового оборудования, полностью идентичного оцениваемо­му по функциональным, конструктивным и эксплуатационным характе­ристикам.

Стоимость замещения — это минимальные текущие затраты на приоб­ретение на рынке аналогичного оборудования, максимально близкого по своим функциональным, конструктивным и эксплуатационным характе­ристикам к оцениваемому.

В первом случае идет речь об идентичных объектах, во втором — об аналогичных.

Для определения того, какие объекты могут быть отнесены к анало­гичным, необходимо остановиться на показателях потребительских свойств машин и оборудования:

• функциональные показатели (производительность или мощность, гру­зоподъемность, тяговое усилие, размеры рабочего пространства, класс точ­ности, степень автоматизации);

• эксплуатационные показатели (безотказность, долговечность, ремон­топригодность, сохраняемость);

• конструктивные показатели (масса, вес, состав основных конструк­тивных материалов);

• показатели экономичности эксплуатации машин, характеризующие расходы различных ресурсов при функционировании машин в единицу вре­мени, на единицу продукции или работ;

• эстетические показатели;

• показатели эргономичности, характеризующие машину как элемент системы «человек-машина».

При установлении сходства машин и оборудования выделяют три уровня:

• функциональное сходство (по области применения, назначению);

• конструктивное сходство (по конструктивной схеме, составу и одно­родности элементов);

• параметрическое сходство (по значению главных ценообразующих параметров).

При полном достижении функционального, конструктивного и пара­метрического сходства принято рассматривать идентичность объектов, а при приблизительном и частичном сходстве — аналогичность.

Основу расчета стоимости воспроизводства или стоимости замещения составляет расчет издержек производства того или иного вида машинно- технической продукции, т.е. себестоимости.

Себестоимость — выраженные в денежной форме текущие затраты на производство и реализацию машинно-технической продукции.

Себестоимость переходит в категорию восстановительной стоимости при учете следующих дополнительных факторов:

• нормы прибыли производственной организации;

• торговой наценки;

• транспортных издержек по доставке оборудования к месту эксплуа­тации;

• сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации акти­ва (монтаж, пуск, наладка оборудования и др.)^[38].

Затем из рассчитанной восстановительной стоимости вычитаются по­тери стоимости оборудования в результате износа.

Исходя из ранее отмеченного, можно сделать вывод о том, что наибо­лее определяющим моментом расчета восстановительной стоимости явля­ется расчет себестоимости.

В теории затратного подхода к оценке машин и оборудования выделя­ют прямые и косвенные методы расчета себестоимости или восстанови­тельной стоимости.

К прямым методам относятся:

• метод прямой калькуляции;

• метод трендов;

• метод расчета по цене однородного объекта;

• метод покомпонентного разложения.

Метод прямой калькуляции достаточно сложен и требует обработки больших массивов информации, так как по каждой конкретной отрасли необходимо знать множество норм различных экономических показате­лей. Однако этот метод дает наиболее точный и достоверный результат. В практической оценке метод прямой калькуляции оценщиками не применя­ется в силу указанных выше причин. Вместе с тем в частном случае может быть применен метод трендов.

Метод трендов позволяет определить себестоимость или восстанови­тельную стоимость оцениваемого оборудования на основании имеющейся ретроспективной информации об изменении себестоимости или восстано­вительной стоимости идентичного (аналогичного) оборудования с после­дующим приведением ее к текущему уровню (на дату оценки) при помощи индексов (трендов). Такое приведение может осуществляться как по от­дельным статьям затрат, формирующих себестоимость, так и по себестои­мости в целом.

Текущая себестоимость объекта

С = С • I

пт п

где С_п —базовая себестоимость объекта;

I—индекс (тренд) себестоимости.

Метод расчета по цене однородного объекта осуществляется в следую­щей последовательности^[39]:

1. Для оцениваемого объекта подбирается однородный объект, похо­жий на оцениваемый прежде всего по технологии изготовления, использу­емым материалам, конструкции. Цена на однородный объект должна быть известна.

2. Определяется полная себестоимость производства однородного объекта

_С _ ⁽¹ ~ ^Ндс ⁾⁽¹ ~ ^Нпр ~ ^Kp ^)Цод

^Сп.од _ ₁ jj,

^{1 - Н}пр

где Н_дс —ставка налога на добавленную стоимость;

Н_пр —ставка налога на прибыль;

К_р —показатель рентабельности продукции;

Ц_од —цена однородного объекта.

Допустимо принять показатель рентабельности для пользующейся по­вышенным спросом продукции в интервале 0,25—0,35, для продукции, имеющей средний спрос, — 0,1—0,25, для низкорентабельной продук­ции — 0,05—0,1.

3. Рассчитывается полная себестоимость оцениваемого объекта. Для этого в себестоимость однородного объекта вносятся корректировки, учи­тывающие различия, например, в массе объектов:

_С - _С

^п ^п.од ^ > ^Ьод

где С_п — полная себестоимость производства оцениваемого объекта;

G₀, G_od — массы конструкций оцениваемого и однородного объектов соответ­ственно.

4. Определяется восстановительная стоимость оцениваемого объекта по формуле

⁽¹ ~ Нпр)' ^Сп

^{(1 - Н}пр ^{- К}р ⁾

Если оцениваются машины и оборудование, спрос на которые низок, то их восстановительная стоимость принимается обычно на уровне себес­тоимости.

Метод покомпонентного разложения осуществляется в следующей пос­ледовательности:

1. Составляется перечень комплектующих узлов и агрегатов оценивае­мого объекта, по которым имеется ценовая информация.

2. Определяется полная себестоимость объекта оценки

С -X Цэл + СЗ_с,

где Ц_эл — стоимость комплектующего узла или агрегата;

СЗ_с — собственные затраты изготовителя (например, стоимость сборки).

3. Рассчитывается восстановительная стоимость оцениваемого объекта

ВС - (XЦэп + СЗс) • Кп -Кт,

где К_п — норма прибыли;

К_т —коэффициент, учитывающий торговую наценку дилера.

Норму прибыли в восстановительной стоимости учитывают, как пра­вило, в случае расчета ВС с позиций стоимостей в «обмене».

К косвенным методам расчета себестоимости или восстановительной стоимости относятся методы целостной оценки.

Методы целостной оценки могут применяться в равной степени в зат­ратном и сравнительном подходах. Данные методы основаны на изучении взаимосвязи между себестоимостями или ценами аналогичных машин и их технико-экономическими характеристиками. В зависимости от выбранно­го количества параметров, наиболее влияющих на формирование себесто­имости или цены (главных ценообразующих параметров), и методологии расчета методы целостной оценки включают методы, представленные на рис. 9.4.

Рис. 9.4. Структура методов целостной оценки

Метод удельных экономических показателей с использованием линей­ного коэффициента торможения позволяет рассчитать восстановитель­ную стоимость оцениваемой машины на базе известной удельной сто­имости машины-аналога. Удельная стоимость — это стоимость не всей машины, а частное от деления цены на значение главного ценообразую- щего параметра. При применении этого метода необходимо стремиться к минимальной разнице в значениях главных ценообразующих парамет­ров сравниваемых машин. Восстановительную стоимость оцениваемой машины получают умножением ранее рассчитанной удельной стоимости машины-аналога на значение главного ценообразующего параметра объекта оценки.

При существенных различиях в значениях основных одноименных па­раметров анализируемых машин в расчет вводят коэффициент торможе­ния стоимости, рассчитываемый по данным машин-аналогов. Под коэф­фициентом торможения стоимости подразумевается отношение удельной стоимости машины большей производительности к удельной стоимости однотипной машины меньшей производительности при условном равен­стве всех прочих параметров.

Использование удельной стоимости в расчетных процедурах дает возможность довольно быстро и просто рассчитать искомую стои­мость. При этом закономерности изменения удельной стоимости, опре­деляемые величиной коэффициента торможения, практически с течени­ем времени не меняются. Однако следует иметь в виду, что абсолютные величины удельных стоимостей в результате влияния научно-техническо­го прогресса, инфляции и других факторов требуют периодического об­новления.

Метод параметр-цена с использованием степенного коэффициента по­зволяет учесть корреляционную зависимость цены от значения основ­ного параметра машины с помощью следующей формулы:

ВС о - (Р о / Р ои)^Кс -Ц

где ВС_о — восстановительная стоимость оцениваемой машины;

(Р_о / Р_он)^Кс — коэффициент параметрической коррекции, учитывающий раз­ницу в значениях главных ценообразующих параметров объек­та оценки и аналога;

Р_о, Р_он — значения главных одноименных параметров оцениваемой ма­шины и аналога;

К_с — степенной коэффициент;

Ц_он — известная цена нового аналогичного оборудования.

Величина степенного коэффициента стоимости определяется на основе имеющейся информации о ценах и параметрах функционально и конст­руктивно однородных групп машинно-технической продукции.

Методы корреляционного моделирования строятся на статистическом анализе зависимости цен выбранного ряда аналогичных машин от форми­рующих эти цены значений главных ценообразующих параметров. Эти ме­тоды охватывают метод парной корреляции и многофакторный анализ (метод множественной корреляции). Оцениваемый объект рассматривает­ся как некоторая совокупность аналогичных объектов, для которых извес­тны цены и значения главных ценообразующих параметров. На основе ин­формации об объектах, входящих в совокупность, с помощью методов ста­тистического анализа разрабатывают математическую модель зависимости цены от одного (метод парной корреляции) или нескольких параметров (многофакторный анализ). По такой модели и производят расчет стоимо­сти оцениваемой машины.

Методы корреляционного моделирования требуют наличия достаточ­но обширной базы данных, что несколько ограничивает возможность их применения, однако они показывают наиболее точные результаты.

После определения восстановительной стоимости оцениваемой маши­ны переходят к расчету износа.

Износ — это технико-экономическое понятие, выражающее умень­шение степени дальнейшей пригодности или уменьшение потребительс­кой привлекательности тех или иных свойств машины в период ее эксп­луатации.

В зависимости от причин, вызывающих износ, его подразделяют, как отмечалось ранее, на физический, функциональный и внешний. Для лю­бого вида износа необходимо различать устранимый и неустранимый из- носы. Устранимым называют износ, устранение которого физически воз­можно и экономически оправдано, в противном случае износ считают не­устранимым.

Физический износ представляет собой ухудшение первоначальных зало­женных технико-экономических параметров, обусловленное естественным изнашиванием оборудования в целом и отдельных компонентов в процес­се эксплуатации, а также под воздействием окружающей среды.

Физический износ может быть определен и для машины, и для отдель­ных компонентов.

Существуют прямые и косвенные методы расчета физического износа. К прямым относят точные методы определения износа, основанные на ос­мотре оборудования и измерении различных его параметров; к косвен­ным — методы, основанные на осмотре имущества, изучении условий его эксплуатации и нормативных данных.

Прямой метод определения физического износа (метод наблюдения) осуществляется с помощью средств технической диагностики при непос­редственном участии обслуживающего персонала. Замеряются не только основные технические параметры машины, но и необходимые косвенные. Затем по шкале экспертных оценок, соответствующей отклонению тех или иных технических параметров от своего первоначального значения, опре­деляется процент физического износа как отдельных компонентов, так и изделия в целом.

Остальные методы определения физического износа являются косвен­ными, к ним относятся:

• укрупненная оценка технического состояния. При использовании это­го метода предварительной оценки износа возможно описывать объект как поэлементно, так и укрупненно. После осмотра объекта и описания его технического состояния используют специальные оценочные шкалы^[40];

• метод срока жизни. Данный метод заключается в анализе соотноше­ния периода эксплуатации (Т_эк) или эффективного возраста (ЭБ) и норма­тивного срока службы (НСС) оборудования.

Базовая формула для расчета физического износа такова:

И _ ^Тэк (ИЛИ ^ЭБ).

* НСС

• метод прямого денежного измерения. Этот метод заключается в под­счете суммы затрат на замену отдельных элементов оборудования в денеж­ном выражении, которая бы потребовалась для устранения износа. Физический износ в процентном выражении может быть:

Фго^ичесж^ий = (Стоимость ремонта / Стоимость новой машины) • 100. износ (%)

Функциональный износ представляет собой уменьшение потребительс­кой привлекательности тех или иных свойств объекта, обусловленное раз­витием новых технологий в сфере производства аналогичных машин или оборудования. Снижение привлекательности машины вследствие перечис­ленных причин влечет за собой ее обесценение. Для расчета функциональ­ного износа могут быть применены некоторые методы целостной оценки, а также экспертные методы.

Внешний (экономический) износ — это потеря стоимости оборудования, обусловленная негативным влиянием внешних факторов, таких, как: со­кращение спроса на некоторые виды выпускаемой продукции; возросшая конкуренция; законодательные ограничения и т.п. Внешний износ может определяться методом срока жизни или методом измерения снижения заг­рузки оборудования по различным причинам. Для оценки экономическо­го износа также применяется метод парных продаж, когда сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего из­носа, а другой — не имеет. Разница в ценах продаж трактуется как вне­шний (экономический) износ.

После расчета каждого вида износа общий накопленный износ обору­дования

Ин = 1 - (1 - Ифиз) • (1 - Ифун) • (1 - И_ж),

где Иф_из, Иф_ун, И_эк — физический, функциональный, экономический износы соответственно.

ПРИМЕНЕНИЕ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Сравнительный подход к оценке стоимости машин и оборудования позволяет рассчитать стоимость оцениваемой машины на основе имеющей­ся ценовой информации на оборудование, аналогичное оцениваемому объекту. При этом анализу подвергаются цены как первичного, так и вто­ричного рынков. Сравнительный подход основан на принципе замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект большую сумму, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объек­та, обладающего аналогичной полезностью.

Данный подход применим в случае, когда для оцениваемого объекта можно подобрать несколько аналогов, для которых известны цены их про­даж. Важным этапом подхода является корректный выбор аналогов и ана­лиз их цен, на основе которых производят расчет необходимых корректи­ровок к ценам аналогов.

В общем случае рыночная стоимость оцениваемой машины

^РС0 _ Цан ' ^Кдп ' ^Кком ' 7-К---------------- ^К1 ' ^К2 ' - ' ^Кт ' ^{(1 - К}ион ⁾ ± ^Сдоп ± ^АСтз,

^{1 К}иан

¹------- v--------------------------- '

БСо

где Ц_ан — цена машины-аналога на дату его продажи (цена предложе­

ния);

К_дп — коэффициент приведения цены продажи аналога (цены пред­ложения) к дате оценки, т.е. поправка на дату продажи;

К_ком — коэффициент, учитывающий различия в коммерческих усло­виях приобретения оцениваемой машины и аналога, в том числе и базис местоположения объекта оценки;

К_иан — коэффициент физического износа аналога за период эксплуа­тации с момента выпуска до момента оценки;

К₁, К₂,..., К_т— корректирующие параметрические коэффициенты, учитыва­ющие отличия в значениях технических параметров оценива­емой машины и аналога;

БС_а — восстановительная стоимость оцениваемой машины без уче­та дополнительной оснастки и разницы в товарных знаках объекта оценки и аналога;

И_ион — общий накопленный износ оцениваемого оборудования;

С_доп — рыночная стоимость на дату оценки дополнительных уст­ройств (оснастки), наличием которых отличаются оценивае­мая машина и аналог;

АС_тз — возможная разница в стоимостях товарных знаков оценивае­мой машины и аналога.

Корректирующие параметрические коэффициенты могут рассчитывать­ся с помощью линейного коэффициента торможения или по следующей формуле:

К = (Р / P)^Kd

1, 2,..., т V-* ' ¹ ани >

где P_oi, Р_аЫ — значения i-го параметра у оцениваемого объекта и аналога;

К_с1 — степенной коэффициент, характеризующий зависимость цены объекта от i-го параметра. Показатели степени К_с1 получают в ре­зультате экономического анализа и построения экономико-мате­матических корреляционных моделей зависимости цены (себесто­имости производства) от технических параметров для разных видов оборудования и характеризующих их различных ценооб- разующих параметров.

Вносимые в цену аналога корректировки _{2 m}; С_доп; АС_тз) подраз­деляются на:

а) коэффициентные, вносимые умножением или делением на тот или иной коэффициент;

б) поправочные, вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной денежной поправки.

В зависимости от вида поправок и методологии их расчета необходи­мо соблюдать приоритетность внесения таковых в цены аналогов. Снача­ла цены аналогов корректируют согласно коэффициентным поправкам (время продажи, износ и параметры), а затем — денежным поправкам (на разницу в наличии дополнительных устройств).

Сравнительный подход позволяет выполнить расчет рыночной стоимос­ти оцениваемой машины по данным об одном — трех аналогах. Количество используемых аналогов зависит прежде всего от степени сходства сравнивае­мых объектов и максимального сходства условий их приобретения. Рыноч­ную стоимость оцениваемой машины получают как среднеарифметическую или средневзвешенную величину по скорректированным ценам аналогов.

ПРИМЕНЕНИЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Доходный подход к оценке машин и оборудования позволяет определить, как правило, инвестиционную стоимость оборудования как текущую стоимость будущих доходов от его эксплуатации. На практике при оценке машин и обо­рудования могут быть использованы два метода доходного подхода:

1) метод дисконтирования денежных потоков (ДДП);

2) метод прямой капитализации дохода (ПК).

Для применения доходного подхода с помощью метода ДДП или ПК необходимо спрогнозировать будущие доходы от эксплуатации оборудо­вания на текущий год или несколько лет вперед. Напрямую применитель­но к машинам и оборудованию эту задачу решить невозможно, так как доход создается всей производственной системой, всеми ее активами, к которым относятся не только машины и оборудование, но также здания, сооружения, оборотные фонды, нематериальные активы (такой системой может быть предприятие, цех, участок). Поэтому приведенные методы до­ходного подхода предполагают поэтапное решение задачи:

1) рассчитывается чистый доход от функционирования производствен­ного комплекса методом ДДП или ПК;

2) методом инвестиционного остатка выделяется часть чистого дохо­да, приходящегося на машинный комплекс производственной системы;

3) вычисляется стоимость оцениваемой единицы оборудования с помо­щью долевого коэффициента, определяемого исходя из доли оцениваемой

Что делать, если нет взаимности? А теперь спустимся с небес на землю. Приземлились? Продолжаем разговор...

Конфликты в семейной жизни. Как это изменить? Редкий брак и взаимоотношения существуют без конфликтов и напряженности. Через это проходят все...

Что будет с Землей, если ось ее сместится на 6666 км? Что будет с Землей? - задался я вопросом...

ЧТО ТАКОЕ УВЕРЕННОЕ ПОВЕДЕНИЕ В МЕЖЛИЧНОСТНЫХ ОТНОШЕНИЯХ? Исторически существует три основных модели различий, существующих между...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: