Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта

Согласно ФСО №7 объем исследований определяется Оценщиком исходя из принципа достаточности.

В ходе анализа рынка недвижимости Вологодской области, посредством изучения информации на интернет-сайтах http://torgi.gov.ru, http://www.gazeta-gorodok.ru/, http://www.alt35.ru/, http://invest.vologda-portal.ru/, http://www.rosrealt.ru/, http://www.qp.ru, http://www.vapri.ru, и других сайтах сети Интернет, было выявлено, что рынок торгово-офисных объектов недвижимости неоднородный.

На дату оценки по Вологодской области цены торгово-офисных объектов в зависимости от местоположения и характеристик объектов варьируются: Минимальная удельная объекта торгового назначения составляет 3782 руб. за 1 м. кв.; максимальная – 38225 руб. за 1 м. кв. Среднее значение стоимости 1 кв.м. торговой недвижимости в 2019 г. по Вологодской области составило 21003 руб., медиана 16500 руб.

В ходе анализа предложений аренды, опубликованных в сети Интернет, нежилых помещений торгово-офисного назначения было выявлено, что на рынке аренды подобных помещений Вологодской области достаточно предложений о сдаче помещений, аналогичных объекту оценки, для ведения торговой деятельности. По состоянию на дату оценки выявлено достаточное количество предложений к аренде нежилых помещений торгового назначения, расположенных в Вологодской области.

На дату оценки в Вологодской области арендные ставки торговых объектов составили: Минимальная удельная предложения аренды объекта торгового назначения составляет 291 руб. за 1 м. кв./мес.; максимальная – 600 руб. за 1 м. кв./мес. Среднее значение аренды за 1 кв.м. торговой недвижимости по Вологодской области составило 445 руб., медиана 409 руб..

В ходе анализа предложений не было выявлено четкой взаимосвязи между площадью сдаваемых объектов и стоимостью их аренды – арендаторы готовы предоставлять площади любой конфигурации, при этом цена аренды от этого не меняется.

Влияние на цену оказывают такие показатели, как: месторасположение, наличие и состав коммуникаций, конструктивная составляющая объекта недвижимости, наличие свободного доступа, наличие земельного участка.

Основные ценообразующие факторы для объектов нежилой недвижимости – это местоположение, техническое состояние, этаж расположения объекта недвижимости, размер, дата продажи (предложения), наличие и расположение отдельного входа, строительные характеристики объекта, наличие и площадь, при этом возможность установления влияния данных факторов на стоимость объекта методом парных продаж, анализа соотношения цен продаж подобных объектов с аналогичными характеристиками отсутствует в связи с незначительным количеством продаваемых/предлагаемых к продаже объектов, соответственно нет возможности привести обоснование значений (диапазонов значений) ценообразующих факторов. На дату оценки на рынке недвижимости в Вологодской области нет продаж/предложений объектов, отличающихся лишь на один параметр сравнения, однозначно обоснованно определить величину корректировок по элементам сравнения нет возможности.

Информация о спросе на подобные оцениваемому объекты: спрос на подобные объекты не афишируется, типичны поиск в объявлениях СМИ, по личным связям с собственниками.

Оценщиком проведен анализ состояния рынка недвижимости посредством бесед с риелторами, изучена соответствующая информация, публикуемая на специализирующих сайтах сети Интернет.

Объект оценки расположен на земельном участке коммерческого назначения. Проанализировав рынок земельных участков Вологодской области, посредством изучения информации на интернет-сайтах http://torgi.gov.ru, https://ruads.org/, http://vse35.ru/, http://realty.vologodskaya-oblast.qp.ru/, http://www.rosrealt.ru/, http://www.qp.ru, https://www.avito /и других сайтах сети Интернет, было выявлено, что рынок земельных участков недостаточно развит и неоднородный, предложений по продажам земельных участков под коммерческую недвижимость, опубликованных в сети Интернет, достаточно. Оценщик пришел к выводам: Минимальная удельная стоимость продажи составляет 330 руб. за 1 м. кв.; максимальная – 1022 руб. за 1 м. кв. Среднее значение стоимости 1 кв.м. коммерческой недвижимости по Вологодской области составило 675 руб., медиана 637 руб.

Описание процесса оценки Объекта оценки в части применения подходов и методов оценки

При определении рыночной стоимости применяются три традиционных классических подхода:

При затратном подходе в качестве показателя рыночной стоимости используется величина затрат, необходимых для возмещения потребительских свойств объекта оценки. Благоразумный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется строительство или приобретение другого, сходного по назначению и качеству, объекта. Наибольшей ценой для инвестора выступает полная восстановительная стоимость объекта. Стоимость объекта оценки будет тем ниже его полной восстановительной стоимости, чем меньшую полезность он имеет в своем нынешнем состоянии по сравнению с тем, когда он был новым. Для этого рассчитываются восполнимые и невосполнимые потери стоимости, которые произошли в результате физического и морального (функционального и экономического) износа.

При с равнительном подходе основой для расчета стоимости объекта служат цены заключенных на рынке сделок с близкими по своим потребительским свойствам объектами. Имеющиеся различия между сравниваемыми объектами анализируются с тем, чтобы учесть их в заключении о стоимости объекта оценки.

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает объект в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем. Доходный подход подразумевает как капитализацию дохода, величина которого считается неизменной, так и определение текущей стоимости потока доходов, ожидаемых в будущем. В процессе капитализации обычно рассматриваются на годовом уровне показатели прошлых (исторических) доходов, нормированных текущих доходов или будущих доходов. При доходном подходе может быть использован и метод дисконтированного потока денежных средств. Метод дисконтированного потока денежных средств основан на прогнозе дискретного потока будущих чистых денежных поступлений от активов в течение расчетного срока их службы или периода использования. В зависимости от определения дохода, используемого при анализе дисконтированного потока чистых денежных поступлений, ставка дисконта учитывает банковский процент, средневзвешенную стоимость капитала для покупателя и риски, связанные с инвестициями в данные активы.

Определение итогового значения рыночной стоимости объекта.

Заключение о применении перечисленных подходов.

В рамках настоящего отчета Оценщиками применяется три подхода к оценке:

Ø Сравнительный, основой для расчета которого служат цены заключенных на рынке сделок с близкими по своим потребительским свойствам объектами.

Ø Доходный подход, основанный на принципе ожидания, согласно которого типичный инвестор или покупатель, приобретает объект в ожидании получения будущих доходов или выгод.

Ø Затратный подход, основанный на принципе, что благоразумный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется строительство или приобретение другого, сходного по назначению и качеству, объекта.

ЧТО ПРОИСХОДИТ, КОГДА МЫ ССОРИМСЯ Не понимая различий, существующих между мужчинами и женщинами, очень легко довести дело до ссоры...

Конфликты в семейной жизни. Как это изменить? Редкий брак и взаимоотношения существуют без конфликтов и напряженности. Через это проходят все...

Что вызывает тренды на фондовых и товарных рынках Объяснение теории грузового поезда Первые 17 лет моих рыночных исследований сводились к попыткам вычислить, когда этот...

Что делает отдел по эксплуатации и сопровождению ИС? Отвечает за сохранность данных (расписания копирования, копирование и пр.)...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: