|
|
Земли садоводческих, огороднических и дачных объединенийРабота по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений из состава земель сельскохозяйственного назначения Саратовской области в 2013 году выполнена ГУП «Сартехинвентаризация» в строгом соответствии с Методикой по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утверждённой приказом Росземкадастра от 26.08.2002 № П/307 и Техническими указаниями по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утверждёнными руководителем Росземкадастра 05.06.2002 года, приказом Минэкономразвития РФ от 29.07.2011 № 382 «Об утверждении требований к отчёту об определении кадастровой стоимости», а также в соответствии с федеральными стандартами оценки, утвержденными приказами Минэкономразвития РФ, что обеспечивает получение объективных результатов и их сопоставимость по муниципальным районам Саратовской области и Российской Федерации в целом. Благодаря проведенной работе и решению поставленных задач достигнута основная цель государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений из состава земель сельскохозяйственного назначения - на все земельные участки, являющиеся объектами оценки рассчитана кадастровая стоимость, являющаяся базой для начисления земельного налога, арендной платы и других платежей при совершении хозяйственных операций с земельными участками. С момента проведения прошлой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений из состава земель сельскохозяйственного назначения (2003-2005гг.) цены на недвижимость в Саратовской области незначительно увеличились, а публичный рынок недвижимости, и в частности недвижимости рассматриваемого сектора расширился, но остался развитым только в трех муниципальных районах Саратовской области – Саратовском, Энгельсском и Воскресенском. Постепенное развитие рыночных отношений и увеличение публичной фиксации моментов сделок – купли продажи, публикации цен предложений в периодических официальных изданиях средств массовой информации позволяют Оценщикам получать все более объемное представление о рынке в целом. И как следствие, получению более объективных результатов массовых кадастровых оценок по отношению к реально сложившемуся рынку земельных участков. Государственная кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений из состава земель сельскохозяйственного назначения базируется на рыночных ценах на объекты недвижимости и поэтому показатели удельной стоимости земли, рассчитанные на основе рыночных данных, незначительно увеличились по сравнению с прошлой оценкой. Так, например, рассматривая результаты проведенной настоящей оценки, полученные на основе рыночных данных по садоводческим, огородническим и дачным объединениям, в разрезе кластеров с достаточной рыночной информацией, по отношению к результатам предыдущей государственной кадастровой оценки 2003-2005 годов, можно наблюдать несущественное увеличение стоимости 1 кв.м. земли по Саратовскому, Энгельсскому и Воскресенскому районам Саратовской области. Однако стоит заметить, что рыночные цены также оказывают влияние на кадастровую стоимость земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений из состава земель сельскохозяйственного назначения, в разрезе кластеров с недостаточной рыночной информацией, но определенная кадастровая стоимость, в разрезе вышеуказанных кластеров, несет скорее методически установленную зависимость увеличения кадастровой стоимости за период с проведения прошлой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений из состава земель сельскохозяйственного назначения, до даты оценки текущей оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений из состава земель сельскохозяйственного назначения. Рассматривая результаты проведения настоящей оценки, полученные на основе вышеуказанных данных, по 1 и 2 группам земельных участков, вошедших в кластер с достаточной рыночной информацией, садоводческих, огороднических и дачных объединений из состава земель сельскохозяйственного назначения по отношению к результатам предыдущей государственной кадастровой оценки 2003-2005 годов можно наблюдать максимальные изменения удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв.м земли от 1,04 (увеличение в Энгельсском районе с 61,57 руб./кв.м. на 64,03 руб./кв.м., 1 группа – земельные участки садоводческих и огороднических объединений) до 1,64 (увеличение в Энгельсском районе с 48,60 руб./кв.м. на 79,94 руб./кв.м., 2 группа – земельные участки дачных объединений). Рассматривая Саратовскую область в целом, можно отметить незначительные изменения по отношению к результатам предыдущей государственной кадастровой оценки 2003-2005 годов. Так, например, средний удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков садоводческих и огороднических объединений по субъекту РФ – Саратовской области (97,41% земельных участков (110463 земельных участка из 113396 земельных участков – объектов оценки)) увеличился на 6%, средний удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков дачных объединений по субъекту РФ – Саратовской области (2,59% земельных участков (2933 земельных участка из 113396 земельных участков – объектов оценки)) увеличился на 34%. Учитывая то, что процесс работы по определению кадастровой стоимости земельных участков, вошедших в кластер с недостаточной рыночной информацией, садоводческих, огороднических и дачных объединений из состава земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Саратовской области складывался из установления удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков различных категорий земель Саратовской области, утвержденных, согласно Постановлений и Распоряжений Правительства Саратовской области, в соответствии с Методикой по государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений из состава земель сельскохозяйственного назначения, утверждённой приказом Росземкадастра от 26.08.2002 года №П/307, то есть без задействования рыночных механизмов, расчет кадастровой стоимости объектов оценки не отражает какую-либо экономическую закономерность, ввиду методологических особенностей расчета кадастровой стоимости объектов оценки и как следствие, не предполагает анализируемой зависимости, от изменения величины удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, вошедших в кластер с недостаточной рыночной информацией, садоводческих, огороднических и дачных объединений из состава земель сельскохозяйственного назначения, кроме как от изменения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков различных категорий земель Саратовской области, утвержденных Постановлениями и Распоряжениями Правительства Саратовской области
Таблица 22 – Анализ изменения результатов Государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений из состава земель сельскохозяйственного назначения по муниципальным районам Саратовской области по состоянию на 01.05.2013 года по отношению к результатам, утвержденных Постановлением Правительства Саратовской области от 28 марта 2005 года № 108 – П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель Саратовской области» в разрезе земельных участков, отнесенных к 1 группе.
Таблица 23 – Анализ изменения результатов Государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений из состава земель сельскохозяйственного назначения по муниципальным районам Саратовской области по состоянию на 01.05.2013 года по отношению к результатам, утвержденных Постановлением Правительства Саратовской области от 28 марта 2005 года № 108 – П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель Саратовской области» в разрезе земельных участков, отнесенных ко 2 группе.
Проведённый анализ показал, что только у двух муниципальных районов Саратовской области (Балаковский и Вольский) рост кадастровой стоимости в целом по району составил 6,57 и 6,33 раз соответственно. Поскольку данные районы Саратовской области относятся к кластеру с недостаточной рыночной информацией, их расчёт вёлся альтернативным способом, в соответствии с Методикой, через УПКС близлежащих земельных участков категории земель населённых пунктов с разрешённым использованием под индивидуальное жилищное строительство (см. раздел 3.6.7). ввиду чего, имеющийся рост УПКС объектов оценки вызван существенным изменением кадастровой стоимости земель населённых пунктов по сравнению с 2005 годом. Проведя анализ полученных результатов, можно сделать вывод, что в случае применения максимальных ставок, сбор земельного налога в целом по Саратовской области будет несколько выше его поступлений в 2013 году. Однако резкое увеличение налогового бремени нежелательно, оно может привести к уменьшению инвестиционной активности и вызвать социальную напряженность, поэтому уровень земельного налога необходимо регулировать ставками земельного налога. Это позволит планомерно увеличивать поступление в бюджеты муниципальных образований. В заключении, необходимо отметить, что различие в удельных показателях кадастровой стоимости земельных участков по Саратовской области, в разрезе административных районов, ведет к более объективному и адресно-целевому налогообложению по конкретным земельным участкам, в чем и заключается экономическая и социальная значимость проделанной работы.
Земли населенных пунктов
Приказом Росреестра от 25.03.2011 № П/87 «Об организации работ по государственной кадастровой оценке земель в 2012 году» (в редакции приказа от 14.06.2012 № П/249) Росреестром принято решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории ряда субъектов РФ, в том числе и на территории Саратовской области, за счет средств федерального бюджета.
15 августа 2012 Росреестром заключен государственный контракт № 85Д/2012 на выполнение работ по теме: «Организация и проведение работ по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель» (определение кадастровой стоимости земельных участков на территории 10 субъектов РФ) с ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», в соответствии с которым срок выполнения работ – 103 календарных дня со дня заключения контракта, т.е. к 26.11.2012. Пунктом 6 указанного выше контракта определено, что срок его действия до 31.12.2012. Согласно письму ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» от 10.09.2012 № 19/12249 работы по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Саратовской области выполнялись Самарским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» (Исполнитель работ) в соответствии с наряд-заказом от 15.08.2012 № 02/06/ГК85Д/2012. В соответствии со ст. 24.13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» органом кадастрового учета - филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Саратовской области сформирован Перечень объектов недвижимости (земельных участков в составе земель населенных пунктов) для целей проведения государственной кадастровой оценки, дата формирования Перечня - 2 июня 2012, которая является также датой проведения государственной кадастровой оценки. Количество земельных участков, вошедших в Перечень, составило 600543, общей площадью 149302 га.
По результатам государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов исполнителем работ составлен Отчет № 01-ГКОЗНП-64-2012 об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Саратовской области (дата оценки 02.06.2012, дата составления отчета 09.11.2012). Работы по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Саратовской области были выполнены исполнителем в соответствии с действующим законодательством и в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39. Благодаря проведенной работе и решению поставленных задач была достигнута основная цель государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов - на все земельные участки являющиеся объектами оценки рассчитана кадастровая стоимость, являющаяся базой для начисления земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками. Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Саратовской области утверждены распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 № 989-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области».
Результаты сравнительного анализа полученных значений кадастровой стоимости объектов оценки со значениями кадастровой стоимости, действующими на дату формирования перечня приведены ниже. В нижеприведенных таблицах видно резкое увеличение средних значений УПКСЗ в отношении 1 группы ВРИ (земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной застройки) и 2 группы ВРИ (земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной застройки и индивидуальной жилой застройки) земельных участков, 4 группы ВРИ (земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества) принадлежащих к наиболее социально значимым группам населения.
Особенно резкое увеличение произошло в отношении следующих муниципальных районов области: - по 1 группе ВРИ наибольшее увеличение произошло в Ровенском муниципальном районе – в 8,19 раз, в Хвалынском – в 7,67 раз, 7,70 раз, Федоровском – в 7,70 раз, Турковском – в 6,61 раза, в Екатериновском – в 6,06 раз, Краснопартизанском – в 5,88; - по 2 группе ВРИ наибольшее увеличение произошло в Ершовском муниципальном районе – в 12,76 раз, в Федоровском – в 10,81 раз, в Балаковском – в 10,2 раз, в Новоузенском – в 9,02 раз, в Ртищевском – в 8,59 раз, в Татищевском – в 8,72 раз, в Турковском – 7,10 раз, в ЗАТО Шиханы – в 7,18 раз и др. районах; - по 4 группе ВРИ наибольшее увеличение произошло в Марксовском муниципальном районе – в 35,58 раз, в Лысогорском муниципальном районе – в 18,38, в Воскресенском муниципальном районе – в 16,55 раз, в Питерском муниципальном районе – 15 раз, в Татищевском муниципальном районе – в 15,64, в Самойловском муниципальном район в 14,04 раз и в др. районах области. При этом по коммерческим группам ВРИ – это 5 ВРИ, 7 ВРИ и 9 ВРИ произошло снижение средних значений УПКСЗ в среднем в 1,5 раза.
Проведя анализ полученных результатов, можно сделать вывод, что в случае применения максимальных ставок (0,3% и 1,5%) сбор земельного налога в целом по сельским поселениям и по городам в отношении указанных групп ВРИ будет во много раз выше поступлений, чем за прошлый период. Однако резкое увеличение налогового бремени нежелательно, оно может привести к уменьшению инвестиционной активности и вызвать социальную напряженность, поэтому уровень земельного налога необходимо регулировать ставками земельного налога. Это позволит планомерно увеличивать поступление в бюджеты муниципальных образований.
Таблица 24 Сравнительный анализ УПКС предыдущего и настоящего тура оценки ВРИ 1
Таблица 25 Сравнительный анализ УПКС предыдущего и настоящего тура оценки ВРИ 2
Таблица 26 Сравнительный анализ УПКС предыдущего и настоящего тура оценки ВРИ 3
©2015- 2024 zdamsam.ru Размещенные материалы защищены законодательством РФ.
|
